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Guide du bailleur : les conseils utiles
Publié le 19 novembre 2019

Location vide ou meublée un choix pas si simple

Quand on fait de l’investissement locatif, l’objectif est de réaliser une opération la plus rentable possible.

Louer son bien immobilier vide ou meublé est donc une des questions qui peut rapidement se poser. Si la location vide présente l’avantage d’être plus simple à mettre en œuvre, la location meublée elle, paraît bien plus rentable. Le choix entre les deux possibilités ne peut donc pas être une évidence. Opter pour le régime foncier ou meublé doit en effet s’opérer en fonction de plusieurs critères. Aussi, le plus simple est de faire le point avec votre gestionnaire locatif et votre gestionnaire de patrimoine. En attendant de les rencontrer, vous trouverez ici quelques pistes pour mener votre réflexion.

La question de la rentabilité

À raison d’une rentabilité souvent supérieure en meublé, le match sur le type de location à privilégier semble être à l’avantage du meublé. Cela s’explique principalement par le fait que les loyers meublés sont en moyenne 10 à 15% plus élevés que les loyers des logements vides. Le dépôt de garantie est de deux mois contre un seul en location vide. Un différence non négligeable ! Cela étant on parle ici de la rentabilité brute. Les frais en meublé sont également souvent plus importants. Cela s’explique notamment par le fait que le turnover est souvent plus important en meublé. Qui dit plus de rotation, dit plus de risque de vacance. Il est donc primordial de faire le point avec votre gestionnaire locatif afin de voir quel régime est le plus adapté selon la rentabilité que vous recherchez.

La question de la fiscalité

En ce qui concerne la fiscalité, pour la location nue, si vous avez réalisé d’importants travaux, vous pouvez pratiquer également ce qu’on appelle du déficit foncier. Cela permet de réduire vos recettes locatives. Tout déficit étant non imputé sur votre revenu de l’année étant déductible pendant 10 ans.
Mais le loueur meublé non professionnel offre des avantages de taille. Il vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier faiblement fiscalisé. Dans le cadre du Loueur meublé non professionnel si vous optez pour le régime forfaitaire vous bénéficiez d’un abattement de 50 % (contre 30% en régime foncier). Si vous optez pour le régime réel en loueur meublé, vous allez déduire vos charges effectives ce qui vous permet de créer du déficit ainsi que d’amortir votre investissement. De plus, ce statut offre des possibilités de report de déficit. Question imposition le loueur meublé semble être la solution optimale. Cela étant le loueur meublé comporte des particularités juridiques : incompatibilité avec les SCI (à l’impôt sur le revenu) par exemple. C’est pourquoi il est essentiel de faire le point sur ce sujet avec votre gestionnaire locatif et votre gestionnaire de patrimoine afin de vérifier la possibilité et l’opportunité d’opter pour ce régime.

La question de la simplicité

Les propriétaires optent souvent pour la location nue. Cela pour des questions de simplicité juridique et pour plus de faciliter de mise en œuvre et de suivi. En effet, la location vide offre l’avantage de baux plus longs (3 ans en location vide contre 1 an, 9 mois voire moins en meublé). Cela permet donc a priori de réduire le risque de vacance et de limiter les éventuels travaux de remise en état entre 2 locations. Oui, a priori. Là encore tout dépend du type de bien immobilier loué. Sur un appartement 1 pièce la différence de turnover entre le meublé et la location vide ne sera pas notoire. A contrario, sur un bien immobilier adapté à un couple ou une famille, le choix entre les 2 régimes doit être mûrement réfléchi. En ce qui concerne la praticité, la location vide demande guère d’investissement mobilier (cuisine équipée, placards). La location meublée vous contraint à investir dans un pack mobilier clairement établi par la loi ainsi qu’à réparer voire remplacer les éléments défaillants pendant la durée de location. Cela étant, dans le cadre d’un achat immobilier neuf meublé, ce pack là est souvent prévu par le promoteur.

La question du marché locatif

C’est la question primordiale. Et sur ce point votre gestionnaire locatif est la personne la mieux placée pour répondre à cette question. Car n’oublions pas que vide ou meublé, l’essentiel est que le bien soit loué. Est-ce que le secteur dans lequel le bien est situé se prête au meublé ? Est-ce que le type de bien choisi correspond à la demande locative en meublé ? Quelle est la concurrence ? Selon l’investissement que vous avez réalisé, le meublé peut être la solution à privilégier. A contrario, meubler un logement alors que cela ne correspond pas à la demande finira par être un handicap. De même il est essentiel de meubler selon les critères recherchés par les locataires. Certains propriétaires meublent leur logement sans se conformer aux attentes (meubles récents, équipements pratiques). Un vrai repoussoir pour les candidats locataires.

La question de la gestion

Entre la recherche du locataire, les états des lieux, les visites, la gestion courante, le suivi des travaux, l’encaissement des loyers, s’occuper soi même de son bien qu’il soit vide ou meublé prend du temps. L’avantage dans les deux cas, est que vous pouvez déduire fiscalement les honoraires de gestion d’un professionnel de l’immobilier. Vous pourrez donc vous libérer de la gestion de votre investissement facilement. À noter que la location meublée sera probablement plus chronophage. Cela étant dû essentiellement au temps plus important à accorder pour les états des lieux. Temps accru également en cas d’important turnover. Faites le point avec votre gestionnaire pour vous aiguiller dans votre projet et les démarches à entreprendre.

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